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賃料の額、支払時期、支払方法を定めます。
借地権の譲渡、転貸、借地上の建物の増改築借地契約の期間は30年以上の禁止等を定めます。
借地人が賃料を払わず、禁止事項に違反した場合、地主は契約解除権を行使できることを定めます。 原状回復義務、明け渡し遅延損害金などを定めます。
契約終了時に借地人は立退料など金銭の請求は一切しないことを定めます。 借地人の連帯保証人を定め、借地人が賃料の支払いなどの債務の履行を怠った場合、連帯保証人が借地人と連帯して債務の履行に当たることを定めます。
権利金、敷金、保証金などを定めます。 売買契約とまったく同様、合意事項は契約書に明記するのが鉄則です。
借地契約上、重要な特約事項があります。 前項で述べた一般的な契約事項のほかに、あるいはそれらと関連して、特約として定めたほうがよい事項があります。
それらを定めないと、トラブルが発生したとき、当事者の一方が不利益を受けることもありますから、特約として定め、契約書に記載してください。 特約は有利、不利をよく考えて物価指数のアップ率に連動させて増額する」という取決めを賃料改訂特約と言います。
一定期間ごとに賃料の改訂交渉を行うことを避けたい場合は、このような特約もできます。 この特約は「本件土地上の建物を増改築する場合は、あらかじめ書面による地主の承諾を得なければならない」という条項になります。
この条項がないと、借地人は自由に借地上の建物の増改築ができます。 そうなると、地主は不利益を受けることになりますから、この特約を交わす必要があります。
借地契約が期間満了により終了した場合には、借地人に建物買い取り請求権が認められます（この場合、買い取り代金の支払いと土地の明渡しは同時履行の関係になります)。 契約期間が終了し、借地人がただちに土地を明け渡さなければならないのに、その義務を履行しない場合があります。
このような場合のために「借地人は明渡し完了まで賃料の倍額に相当する損害金を支払うこと」という条項を設ければ、借地人に履行を強制する効果があります。 という条項を定めます。
「更地価格の○％あるいは賃料の○年分｣という定め方もあります。 この特約がない場合、地主は更新料の請求ができません。
特に、地主の住所地が土地の所在地と異なる場合、「本契約に関する紛争については、地主の住所地を管轄する裁判所を第一審の管轄裁判所とする」という条項を定めます。 この条項がないと、土地の所在地は借地人の所在地を管轄する裁判所が第一審の管轄裁判所になります。
借地借家法では、借地人、借家人の権利を守るために多くの規定が強行規定とされています。 点は解釈上許されますから、いろいろな事情を考慮しながら活用してください。
借家契約は口頭だけでも有効に成立します。 契約書を作成することは常識になっており、建物、賃貸借期間、賃料、敷金、使運目的禁止事項等鼎約書で定めるべき事項はたくさんありま。
借家契約の場合も、当事者間で契約内容を明らかにし、その証拠として契約書を作成することはとても大切な事柄です。 何よりもトラブルが発生したとき、その解決のための重要な基準となるからです。
家主は賃貸する建物を登記簿謄本の表題部に従って記載してください。 建物の一部を賃貸する場合は、図面でその部分を特定します。
期間は定めても定めなくても構いません。 定める場合は１年以上としなければなりません（借地借家法29条)。
められず、２０年を超えて定めた場合は、２０年に短縮されます（民法604条)。 賃料の額、支払時期と方法、増額の時期、増額の幅等を定めます。
敷金は、契約に基づく借家人の債務の履行を担保する目的で授受されます。 たとえば、不払賃料、建物が借家人の過失により損壊した場合の修繕費用、契約終了時の原状回復費用等の支払いを担保します。
居住用、営業用店舗、事務所、工場、倉庫等、使用目的を明らかにします。 賃借権の譲渡、転貸、建物の改造、模様替え等が禁止事項になります。
賃料の不払い、禁止事項の違反、破産、差押え等の事由が発生した場合等に、契約が解除できることを定めます。 契約終了時、借家人は建物を原状（借りたときの状態）に回復して返還しなければなりません。
契約終了後、借家人が原状回復しないで退去した場合、あるいは荷物を置いたまま退去した場合の措置を定めます。 通常、原状回復は借家人の費用で行うこと、残置物は借家人が所有権を放棄したものとすると定めます。
連帯保証人には、契約に基づく借家人の債務の一切を保証する責任があります。 平成４年８月１日前に成立した借家契約については旧借家法が、それ以降の契約については新借地借家法が適用され、それぞれ民法の規定とともに当事者の関係を定めます。
強行規定に反する契約は無効とされます。 これに反しないかぎり、当事者間で法律の規定と違う約束をしても、その約束が強行規定に反しないかぎり、当事者間で法律の規定と違う約束をし、これを特約事項として定めることはできます。
借家契約では以下の事項を特約として定めることが可能です。 もちろん、特約を定めなければ、法律の規定に従って扱われることになりますので、どちらが有利なのかをよく考える必要があります。
造作とは、畳、建具、エアコン、厨房設備など建物に付加されたもので借家人の所有に属し、建物の使用に客観的便宜を与えるものです（最高裁・昭者が買い取り請求しないことを約束すればその効果が認められます。 請求権放棄を約束しなければ、借家人は買い取り請求ができます（新法33条)。
たとえば、２年ごとに賃料を５％ずつ値上げするという約束です。 たとえば、賃料を３カ月以上滞納した場合には、家主は催告を行わずに契約を解除できるという特約です。
判例では、解除事由に該当しても当事者間の信頼関係が破壊されていない場合は、解除の効果を認めないとされています。 たとえば、借家人の破産を解除事由とする特約がありますが、破産しただけでは解除できず、破産の結果賃料が払えなくなってはじめて解除できることになります（最高裁・昭43.11.21判決)。
家主には、建物の使用および収益に必要な修繕を行う義務があります（民法606条)。 借家人が了解すれば、修繕を借家人の負担とする特約は有効です。
建物の原状維持や修繕のために必要な費用を必要費と言い、これを借家人が負担したときはただちに家主に対して負担分を請求できます(民法608条１項)。 建物の価値を高めるための費用を有益費と言い、借家人がこれを負担したときは、契約終了時に建物の価値の増加が現存するかぎり、借家人が負担した支出額か価値の増加額のいずれかの償還を受けられます(民法608条２項)。
支出額と増加額のどちらを償還請求するかは家主が選択します。 この必要費、有益費に関しても、契約で借家人の負担と定めることができます。
法律上、更新料の支払義務はありません。 特約で定めた場合、その額が不合理に高いとされないかぎり有効とされます。
事項は特約で定めた場合にかぎり有効となります。 特約で定めない場合は、法律の規定が効力をもちますから、どちらが有利かを十分に考えてください。
借家契約で、当事者が約束したことはすべて有効になるわけではありません。 借地借家法が強行規定としている事項は、これに反するとされます｡
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契約終了時に借地人は立退料など金銭の請求は一切しないことを定めます。 借地人の連帯保証人を定め、借地人が賃料の支払いなどの債務の履行を怠った場合、連帯保証人が借地人と連帯して債務の履行に当たることを定めます。
権利金、敷金、保証金などを定めます。 売買契約とまったく同様、合意事項は契約書に明記するのが鉄則です。
借地契約上、重要な特約事項があります。 前項で述べた一般的な契約事項のほかに、あるいはそれらと関連して、特約として定めたほうがよい事項があります。
それらを定めないと、トラブルが発生したとき、当事者の一方が不利益を受けることもありますから、特約として定め、契約書に記載してください。 特約は有利、不利をよく考えて物価指数のアップ率に連動させて増額する」という取決めを賃料改訂特約と言います。
一定期間ごとに賃料の改訂交渉を行うことを避けたい場合は、このような特約もできます。 この特約は「本件土地上の建物を増改築する場合は、あらかじめ書面による地主の承諾を得なければならない」という条項になります。
この条項がないと、借地人は自由に借地上の建物の増改築ができます。 そうなると、地主は不利益を受けることになりますから、この特約を交わす必要があります。
借地契約が期間満了により終了した場合には、借地人に建物買い取り請求権が認められます（この場合、買い取り代金の支払いと土地の明渡しは同時履行の関係になります)。 契約期間が終了し、借地人がただちに土地を明け渡さなければならないのに、その義務を履行しない場合があります。
このような場合のために「借地人は明渡し完了まで賃料の倍額に相当する損害金を支払うこと」という条項を設ければ、借地人に履行を強制する効果があります。 という条項を定めます。
「更地価格の○％あるいは賃料の○年分｣という定め方もあります。 この特約がない場合、地主は更新料の請求ができません。
特に、地主の住所地が土地の所在地と異なる場合、「本契約に関する紛争については、地主の住所地を管轄する裁判所を第一審の管轄裁判所とする」という条項を定めます。 この条項がないと、土地の所在地は借地人の所在地を管轄する裁判所が第一審の管轄裁判所になります。
借地借家法では、借地人、借家人の権利を守るために多くの規定が強行規定とされています。 点は解釈上許されますから、いろいろな事情を考慮しながら活用してください。
借家契約は口頭だけでも有効に成立します。 契約書を作成することは常識になっており、建物、賃貸借期間、賃料、敷金、使運目的禁止事項等鼎約書で定めるべき事項はたくさんありま。
借家契約の場合も、当事者間で契約内容を明らかにし、その証拠として契約書を作成することはとても大切な事柄です。 何よりもトラブルが発生したとき、その解決のための重要な基準となるからです。
家主は賃貸する建物を登記簿謄本の表題部に従って記載してください。 建物の一部を賃貸する場合は、図面でその部分を特定します。
期間は定めても定めなくても構いません。 定める場合は１年以上としなければなりません（借地借家法29条)。
められず、２０年を超えて定めた場合は、２０年に短縮されます（民法604条)。 賃料の額、支払時期と方法、増額の時期、増額の幅等を定めます。
敷金は、契約に基づく借家人の債務の履行を担保する目的で授受されます。 たとえば、不払賃料、建物が借家人の過失により損壊した場合の修繕費用、契約終了時の原状回復費用等の支払いを担保します。
居住用、営業用店舗、事務所、工場、倉庫等、使用目的を明らかにします。 賃借権の譲渡、転貸、建物の改造、模様替え等が禁止事項になります。
賃料の不払い、禁止事項の違反、破産、差押え等の事由が発生した場合等に、契約が解除できることを定めます。 契約終了時、借家人は建物を原状（借りたときの状態）に回復して返還しなければなりません。
契約終了後、借家人が原状回復しないで退去した場合、あるいは荷物を置いたまま退去した場合の措置を定めます。 通常、原状回復は借家人の費用で行うこと、残置物は借家人が所有権を放棄したものとすると定めます。
連帯保証人には、契約に基づく借家人の債務の一切を保証する責任があります。 平成４年８月１日前に成立した借家契約については旧借家法が、それ以降の契約については新借地借家法が適用され、それぞれ民法の規定とともに当事者の関係を定めます。
強行規定に反する契約は無効とされます。 これに反しないかぎり、当事者間で法律の規定と違う約束をしても、その約束が強行規定に反しないかぎり、当事者間で法律の規定と違う約束をし、これを特約事項として定めることはできます。
借家契約では以下の事項を特約として定めることが可能です。 もちろん、特約を定めなければ、法律の規定に従って扱われることになりますので、どちらが有利なのかをよく考える必要があります。
造作とは、畳、建具、エアコン、厨房設備など建物に付加されたもので借家人の所有に属し、建物の使用に客観的便宜を与えるものです（最高裁・昭者が買い取り請求しないことを約束すればその効果が認められます。 請求権放棄を約束しなければ、借家人は買い取り請求ができます（新法33条)。
たとえば、２年ごとに賃料を５％ずつ値上げするという約束です。 たとえば、賃料を３カ月以上滞納した場合には、家主は催告を行わずに契約を解除できるという特約です。
判例では、解除事由に該当しても当事者間の信頼関係が破壊されていない場合は、解除の効果を認めないとされています。 たとえば、借家人の破産を解除事由とする特約がありますが、破産しただけでは解除できず、破産の結果賃料が払えなくなってはじめて解除できることになります（最高裁・昭43.11.21判決)。
家主には、建物の使用および収益に必要な修繕を行う義務があります（民法606条)。 借家人が了解すれば、修繕を借家人の負担とする特約は有効です。
建物の原状維持や修繕のために必要な費用を必要費と言い、これを借家人が負担したときはただちに家主に対して負担分を請求できます(民法608条１項)。 建物の価値を高めるための費用を有益費と言い、借家人がこれを負担したときは、契約終了時に建物の価値の増加が現存するかぎり、借家人が負担した支出額か価値の増加額のいずれかの償還を受けられます(民法608条２項)。
支出額と増加額のどちらを償還請求するかは家主が選択します。 この必要費、有益費に関しても、契約で借家人の負担と定めることができます。
法律上、更新料の支払義務はありません。 特約で定めた場合、その額が不合理に高いとされないかぎり有効とされます。
事項は特約で定めた場合にかぎり有効となります。 特約で定めない場合は、法律の規定が効力をもちますから、どちらが有利かを十分に考えてください。
借家契約で、当事者が約束したことはすべて有効になるわけではありません。 借地借家法が強行規定としている事項は、これに反するとされます｡
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